혹시나 해서 대리경작을 했다는 계약서 이런게 없는데 만약 그사람이 딴맘먹고 소유권이전등기를할경우 어떻게해야하나요 물론 소유의의사를 가지고 20년 해야 된다는걸아지만 대리경작을했다는 아무런 단서가 없다면 큰일아님니까
일단 논주인이름으로 직불제를해서 그사람 통장으로 들어 가게했는데 이게 도움이될련지요?
질문자가 소유주이고 경작자가 대리 경작을 하고 있다면, 지료로 생산작물의 일부를 받고 있을 것으로, 이런 경우는 지료를 받는 사항이 되는 것으로,
20년이 아니리 30년이 되어도, 지주와 경작자의 지위가 되는 것으로, 소유권에 침해를 받을 수는 없는 것이지만, 간혹 한번씩 등기부의 사항을, 확인해 볼 필요는 있는 것입니다.
답변자도 시골에 농지가 있는데, 직불금은 원칙상 지주에게 지급되는 것이 아니고, 경작자에게 지급이 되는 것이 원칙으로, 경적자에게 지급토록 조치하고 있읍니다,
. 답변 드려요
질문의 정보가 다소 부족 합니다만,,,
질문자의 토지를 다른 사람이 경작 하여 경작자가 소유권 이전등기를 제3자가 하면
어떻게 되느냐,,, 그리고 20년이상 소유의 의사를 가지게되면 된다???
2. 질문자님은 토지등을 매입 할때 상대방의 토지의 소유자가 누구인가를 알려면
단순히 상대방만 믿고 거래를 하나요? 아님 상대방 토지의 소유권등기 서류를
열람하지 않나요?..... 이렇듯 토지 소유자가 누구라고 등기상에 있으므로 그럴
염려는 없을것으로 보입니다.
혹 토지의 세금은 납부 하지않나요????
20년동안 공온,평온하게,,,,, 자주점유를 하는 경우 ( 마치 토지가 자기것으로 알고
소유의 의사로서 점유 하는 경우 에 소유권 주장하여 등기로서 소유권을 취득
하는것 입니다...
대리경작은 소유의 의사 즉 자주점유가 아닙니다
직불제 통장도 소유자의 이름으로 하여 대리자에게 주는것을 되어 잇다( ?? )고
되어 있으므로 문제가 없습니다.
3. 불안하시면 계약서를 작성 하여도 되며, 1년에 한번 편지로서 토지의 사항을
관리잘하라고 하여도 되며 1년에 1번정도 토지등기부등본을 열람하거나
발급 받아도 됩니다
점유에 의한 부동산 소유권의 취득은 님이 알고 있다시피 일정요건이 있어야 합니다.
아래 사진 참조
살펴본바와 같이 20년간
소유의사로 : 자주점유(자기것으로 알고 한 점유)를 의미합니다. 그러므로 대리경작이란 다른사람의 토지인줄 알고 점유하고 있으므로 인정이 되지 않습니다.
그런데 님의 걱정은 상대방이 타인의 토지를 대리 경작했다고 하지 않고 자기의 토지로 알고
경작을 했다고 주장한다면 근거도 없는데 어떻게 하는가 라는 문제로 보입니다
기간은 물론 평온 공연(다툼이 없이)다른 사람들도 대리경작자의 토지로 알수 있게
부동산을 점유한자 를 말합니다.
이러한 점유자가 등기를 하면 소유권을 인정하게 된다는 말인데
등기를 하려면 소유자가 소유권이전등기에 필요한 서류를 발급해주던지
아니면 재판에 의하여 판결을 받아야 합니다.
판례는 자주점유는 단순히 점유만을 인정하는 것이 아니고
종합적인 사실관계를 판단하게 되므로 그렇게 쉬운 일은 아닙니다.
그래도 걱정이 된다면 대릭경작(임대차 계약서)등의 근거를 남겨두는 것도
바람직 한일일 것으로 보입니다ㅏ.
위에 답변들 모두 동의합니다.
그런데 한 가지 빠진 것이 있네요.
우리나라에서 해방이전에는 부동산 소유권을 이전 시 현행과 방식이 달랐습니다.
당시에는 부동산을 매매하거나 증여로 소유권을 이전할 때는
매매의 경우(증여도 같음) 매도인과 매수인간의 매매의 합의와 인도만으로 소유권이 이전되고 등기는 제3자에 대한 대항요건이었습니다.
즉 매매의 합의와 인도만으로 소유권이 매수인에게 넘어가고
등기를 하지 않으면 매도인이 이후 제3자(이중매수인)에게 다시 매매를 하고
그 이중매수인이 먼저 소유권 이전등기를 하면 최초의 매수인은 소유권을 잃을 수도 있는 것으로 소유권이전을 제3자에게 대항할 수 있는 요건이었습니다.
그래서 해방 이전에 부동산매매를 하고서도 해방 이후 까지 등기를 하지 않고 부동산을 인도받아 점유만 하는 경우가 많았습니다.그렇지만 해방 이후 민법을 제정하면서 부동산 매매의 경우 매도인과 매수인 간에 매매의 합의 + 소유권 이전등기를 해야만 소유권이 이전되도록 했습니다. 매매의 목적물인 부동산의 인도가 없어도 소유권은 이전되었습니다.
다만 민법 부칙에 민법 공포일로부터 10년간 기존에 매매 등으로 소유권 이전등기를 하지 않은 경우 소유권 이전등기를 할 유예기간을 주고 그 이후에는 소유권을 상실한다고 규정하였습니다.
그렇지만 민법이 제정된 이후에도 사람들은 해방이전에 매매나 증여를 하였지만 여전히 소유권 이전등기를 하지 않고 점유만 하거나 , 해방 이후 매매 등을 하였지만 역시 소유권이전등기를 하지 않고 점유만 하는 경우도 많았습니다.
이렇게 매매를 하고서 오랜 기간이 지나면 매도인과 매수인 등이 모두 사망하고 매매계약서 등의 관련 서류가 없어지거나 하여 소유권이전등기를 할 수 없게 되는 경우가 생기게됩니다.
이런 경우를 구제하기 위하여 정부는 부동산특별조치법을 제정하여 구제해오고 있었습니다.
이런 특조법에 의한 소유권이전등기는 보증인만 세우면 소유권 이전등기를 할 수 있는 간단한 방법이라 실제로는 매매 사실이 없어도 허위의 등기가 될 가능성이 있는 결함이 있는 제도입니다.
이런 결함이 있는 제도라 후에 진정한 소유자와 특조법으로 소유권이전등기를 한 사람 간에 분쟁이 생겨 이 특조법에 관한 판례가 많이 있습니다.
현재는 이 특조법이 폐지되었습니다.앞으로 다시 특조법이 제정될지 모르지만 이런 경우에 대비하여서라도 30년간 대리경작이라면 지금부터라도 대리경작임을 확인할 수 있는 서류를 갖추는 것이 좋습니다. 당연히 토지에 대한 세금은 질문자 분께서 내야 합니다.
그리고 덧붙이면 요즘 농어촌기반공사에서 농지의 경우 대리경작을 합법화시켜주는 임대차 제도를 운영합니다.이 제도를 이용하려면 면적에 제한이 있습니다.이용가능 최소 면적은 잘 모르겠네요. 기간은 5년과 10년짜리가 있는 것으로 아는데 농어촌기반공사에서 5년 10년치 임대료를 일시불로 소유자에게 주고 경작자(임차농)에게 매년 분할해서 변제하게 합니다.
만약 경작자가 변제를 하지 않을 경우를 대비하여 농지에 근저당권을 설정합니다.
농지원부도 경작자 앞으로 등록하는 것으로 알고 있네요.
이러한 정황을 보시고 따져보았으면 합니다.
농지의 대리경작제도
시장. 군수 또는 구청장은 유휴농지에 대하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 농지의 소유권자나 임차권자를 대신하여 농작물을 경작할 자 즉 대리경작자를 지정할 수 있다.
[유휴농지의 제외]다음에 해당하는 농지는 유휴농지에 해당하지 아니한다.1. 지력의 증진이나 토양의 개량. 보전을 위하여 필요한 가간 동안 휴경하는 농지2. 연작으로 인하여 피해가 예상되는 작목의 경작 또는 재배 전후에 지력의 증진 또는회복을 위하여 필요한 기간 동안 휴경하는 농지3. 농지전용허가를 받거나 농지전용협의 (다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 협의 포함)를거친 농지4. 농지전용신고를 한 농지5. 농지의 타용도 일시사용 허가를 받거나 협의를 거친 농지6. 기타 농림수산식품부장관이 정하는 농지
시장. 군수 또는 구청장은 대리경작자를 지정하려면 농림수산식품부령으로 정하는 바에 따라 그 농지의 소유권자 또는 임차권자에게 예고하여야 한다. (대리경작자 지정의 예고)
시장. 군수. 구청장은 대리경작가 지정의 예고를 함에 있어서 해당 농지의 소유권 또는 임차권을 가진 자가 불분명하거나 주소불명 등으로 지정의 예고를 할 수 없는 때에는 그 내용을 시청. 군청. 구청의 게시판에 14일 이상 공고함으로써 그 예고에 대신할 수 있다. (대리경작자 지정의 예고)
대리경작자의 저정예고에 대하여 이의가 있는 농지의 소유권자나 임차권자는 지정예고를 받은 날부터 10일 이내에 시장. 군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다. (대리경작자 지정예고에 대한 이의신청)
시장. 군수 또는 구청장은 이의신청을 받은 날부터 7일 이내에 이를 심사하여 그 결과를 신청인에게 알려야 한다. (대리경작자 지정예고에 대한 이의신청)
시장. 군수 또는 구청장은 대리경작자를 지정하면 그 농지의 대리경작자와 소유권자 또는 임차권자에게 지정통지서를 보내야 한다. (대리경작자 지정의 통지)
시장. 군수 또는 구청장은 대리경작자를 지정하려는 경우에는 해당 농지의 인근지역에서 농업경영을 하는 농업인 또는 농업법인으로서 대리경작을 하려는 자 중 해당 농지를 효율적으로 경작할 능력이 있다고 인정되는 자를 대리경작자로 지정하여야 한다.
대리경작 기간은 따로 정하지 아니하면 1년으로 한다.
대리경자자는 수확량의 100분의 10을 대리경작 농지에서 경작한 농작물의 소확일로부터 2월 이내에 그 농지의 소유권자나 임차권자에게 토지사용료로 지급하여야 한다. 이 경우 수령을 거부하거나 지급이 곤란한 때에는 토지사용료를 공탁할 수 있다.
대리경작농지의 소유권자 또는 임차권자가 그 농지를 스스로 경작하려면 대리경작기간이 끝나기 3개월 전까지, 그 대리경작기간이 끝난 후에는 대리경작자 지정을 중지할 것을 시장. 군수 또는 구청장에게 신청하여야 하며 신청을 받은 시장. 군수 또는 구청장은 신청을 받은 날부터 1개월 이내에 대리경작자 지정 중지를 그 대리경작자와 그 농지의 소유권자 또는 임차권자에게 알려야 한다.
시장. 군수 또는 구청장은 다음의 어느 하나에 해당하면 대리경작 기간이 끝나기 전이라도 대리경작자 지정을 해지할 수 있다.1. 대리경작 농지의 소유권자나 임차권자가 정당한 사유를 밝히고 지정 해지신청을 하는 경우2. 대리경작자가 경작을 게을리하는 경우3. 대리경작자로 지정되 자가 토지사용료를 지급 또는 공탁하지 아니하는 경우4. 대리경작자로 지정된 자가 대리경작자의 지정해지를 신청한 경우
[농지의 분할금지]“농어촌정비법”에 따른 농업생산기반 정비사업이 시행된 농지는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.1. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역의 주거지역. 상업지역. 공업지역 또는 도시계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우2. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 분할하는 경우3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2,000㎡를 넘도록 분할하는 경우4. 농지의 개량, 농지의 교환 . 분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우
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